Un demers în plus pentru recuperarea restanţelor la cotele de întreţinere

Principala solicitare venită din partea asociaţiilor de proprietari viza celeritatea în recuperarea datoriilor acumulate de cei care consumă şi „uită“ să plătească, solicitare ignorată de legiuitor din anul 2007 şi până în prezent.

Mai mult, noua Lege 196/2018 stabileşte proceduri şi termene care mai mult încurcă decât simplifică demersul asociaţiei peste care vine şi o altă reglementare, de care ne ocupăm, şi care vizează obligaţia de soluţionare a conflictului prin mediere.

Cu alte cuvinte, pentru ca asociaţia de proprietari să poată intra în discutarea solicitării sale, de obligare a proprietarului cu restanţe la plata acestora, aceasta va avea obligaţia (după momentul întrării în vigoare a modificărilor aduse la legea medierii 192/2006) de a face dovada în faţa instanţei de judecată, că s-a încercat soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului.

Norma, impune un anumit demers ce presupune timp şi specializare. Poate, în anumite condiţii să presupună şi un cost, aferent unei înţelegeri materializate în acordul de mediere.

Încercarea de mediere a conflictului, trebuie privită din două perspective:

a) din perspectiva proprietarului cu restanţe – acest demers poate reprezenta o gură de oxigen, prin faptul că are şansa reală de a încheia un acord de mediere cu asociaţia, acord în care să fie eşalonate plăţile restante pe o anumită perioadă de timp. Poate reprezenta mijlocul prin care proprietarul evită un proces, evită eventualele cheltuieli de judecată etc.

Proprietarul trebuie să înţeleagă că, încheierea unui astfel de act presupune pe de o parte recunoaşterea/însuşirea restanţei (cu tot ceea ce presupune – debit, penalităţi, fonduri) iar pe de alta parte, simplificarea posibilităţii de recuperare a sumei din partea asociaţiei. Acordul de mediere stipulează nu numai drepturi ci şi obligatii, în sarcina ambelor parţi semnatare (proprietar şi asociaţie).

b) din perspectiva asociaţiei de proprietari – acest demers este şi va fi privit ca unul suplimentar, menit să tergiverseze acţionarea în instanţă, mergându-se pe ideea că cel care nu şi-a plătit voluntar propriul consum, nu va fi „mişcat“ de o solicitare la mediere, fiind un act inutil, în plus. Atâta timp cât judecătorul va fi obligat să solicite dovada încercării de mediere (până acum având obligaţia de recomandare), demersul este unul obligatoriu în sarcina asociaţiei.

Pentru asociaţia de proprietari, un astfel de demers poate reprezenta un extraordinar mijloc de rezolvare a numeroase probleme: lipsa actelor (restanţe pe mai mulţi ani iar fostul administrator/preşedinte nu a predat actele), situaţie juridică incertă asupra proprietarului apartamentului (lipsă succesiune) etc. În situaţia în care proprietarul semnează acordul de mediere, tot ceea ce este în urmă pierde din importanţă, căpătând o valoare juridică actul astfel încheiat – acordul de mediere.