ANALIZĂ Prăpastia dintre teoria noii reglementări şi realitatea crudă a asociaţiilor de proprietari

0
0
Publicat:
Ultima actualizare:
Locatari în timpul adunării generale FOTO Adevărul
Locatari în timpul adunării generale FOTO Adevărul

Noua reglementare ce vizează asociaţiile de proprietari, supusă dezbaterii publice, se doreşte a fi una modernă, uşor de aplicat, în folosul asociaţiei şi care pune în centrul său interesul proprietarului şi celeritatea procedurilor privind activitatea curentă a asociaţiei.

Din păcate, la o atentă parcurgere a textului de lege, cei implicaţi în activitatea asociaţiei îşi dau seama imediat de inutilitatea acesteia (în forma propusă), de transformarea acestui domeniu din rău în mai rău, de lipsurile existente şi cel mai grav nu vine cu nicio măsură care interesează cu adevărat, privitoare la:

  • rapiditatea recuperării de la restanţieri a cotelor de întreţinere;
  • măsuri de sistare a furnizării utilităţilor către restanţieri;
  • crearea unui cadru de sancţionare a celor care împiedică desfăşurarea normală a activităţilor din blocuri;
  • convocarea, participarea, desfăşurarea şi luarea deciziilor în cadrul adunărilor generale simplificate;
  • acordarea de drepturi sporite comitetului;
  • reglementarea clară a posibilităţii de încheiere a convenţiilor civile.

Zona rezidenţială

A fost atacată de noua formă propusă, fapt ce era imperios necesar, însă o mai mare atenţie pe acest segment se impune, în condiţiile în care există o multitudine de divergenţe şi probleme între dezvoltator şi proprietari. Evident că, dezvoltatorul are interes să ţină în mână administrarea blocului/cartierului pentru o bună perioadă de timp, eventual până la expirarea perioadei de garanţie pentru instalaţii în condiţiile în care proprietarii doresc ca blocul/cartierul să arate aşa cum au contractat şi instalaţiile să fie funcţionale.

Noul proiect a uitat cu desăvârşire ansamblurile rezidenţiale în care proprietarii unităţilor locative (case) nu deţin în indiviziune construcţii sau teren (părţi comune), fapt ce va duce şi pe viitor la imposibilitatea acestora de a se constitui în asociaţii de proprietari.

Introducerea asociaţiei de chiriaşi

Introducerea posibilităţii de constituire a unei asociaţii de chiriaşi şi acordarea acestora a unor drepturi în cadrul asociaţiilor de proprietari este o mare greşeală şi viitorul o va demonstra, iar motivaţia avută în vedere de iniţiatori este total greşită. Asociaţia de chiriaşi poate viza şi se poate referi numai la blocurile ANL, acolo unde o astfel de reglementare este utilă, iar cei care locuiesc în astfel de imobile cunosc acest aspect.

Revenind la un bloc de 150 garsoniere în care majoritatea proprietarilor sunt în vârstă (cei care efectiv locuiesc), iar cele închiriate domină peisajul, prin acordarea posibilităţii de constituire în asociaţii de chiriaşi şi corelativ acordarea de drepturi în cadrul asociaţiilor, se va ajunge ca aceşti chiriaşi în cele din urmă să-şi impună punctul de vedere în ceea ce reprezintă activitatea în cadrul blocului. Şi vom avea un bloc în care nu se va bate un cui, pentru că aceşti chiriaşi au tot interesul să plătească cât mai puţin la cotele de întreţinere. Rezultatul: un bloc insalubru, cu instalaţiile făcute praf.

Regulamentul condominiului

Este şi va rămâne pentru o bună perioadă de timp un simplu deziderat. Degeaba se face un regulament al blocului/cartierului etc. dacă legea nu permite în concret sancţionarea unui comportament impropriu a unui proprietar. Preşedintele şi comitetul alături de administrator pot aplica o sancţiune, nimic de obiectat, însă în concret cunoaştem că cel sancţionat nu va achita respectiva “amendă”, iar dacă asociaţia îl acţionează în instanţă, începe tămbălăul.

Sigur că modul de comportare şi limitele în care putem acţiona în cadrul unui condominium trebuie reglementate, dar aplicarea efectivă şi mijlocul coercitiv poate fi dus la îndeplinire numai prin corelarea actelor normative aplicabile şi nu izolat printr-o prevedere în legea care reglementează asociaţiile de proprietari.

Noua reglementare lasă loc pentru abuzuri

• Preşedintele primeşte mult prea multe sarcini şi obligaţii, în condiţiile în care cei care au iniţiat proiectul ar trebui să cunoască faptul că de multe ori este imposibil să găseşti pe cineva care să ocupe această funcţie, atâta timp cât un bloc întreg te critică, te înjură sau îţi sună la uşă pentru orice fel de “problemă” îi trece prin cap. În loc să simplificăm procedurile şi să trecem de la individ la colectiv, aruncăm responsabilitatea pe un singur individ. Ce se va întâmpla în concret? Nimeni nu va mai dori să ocupe funcţia de preşedinte sau cu costul aferent răspunderii

• Nu se mai prevede un termen în care pot fi atacate în faţa instanţelor de judecată hotărârile adoptate în adunarea generală. Astfel, în lipsa unei limitări în timp, oricare proprietar poate ataca o astfel de hotărâre dupa o perioadă lungă de timp, aspect care nu avantajează asociaţia în niciun fel

• Autorităţile administraţiei publice locale au drept de preemţiune la preţ egal asupra locuinţelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. O birocraţie în plus şi timp pierdut din partea asociaţiei pentru recuperarea sumelor datorate de restanţier

• Sancţiunile, care sunt multe (chiar multe) vor fi aplicate de către Inspectoratul de Stat în Construcţii, primari sau de împuterniciţii acestora sau de către Poliţia Locală, Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice si de către prefect. Apreciez că într-un termen de maximum 3 luni de la intrarea în vigoare a unui astfel de mod de sacţionare, instituţiile menţionate vor fi sufocate de petiţii, cereri, reclamaţii şi anonime pentru ca preşedinţii, cenzorii şi administratorii să fie sancţionaţi.   

 Limitări şi şcolarizări

• Noul proiect propune limitarea numărului de membrii ce formează comitetul executiv la 5 (un preşedinte şi patru membri). Este adevărat că sunt multe blocuri în care abia se adună trei persoane pentru alcătuirea comitetului însă la fel de multe sunt asociaţiile în care fiecare scară are câte un membru în comitet, iar limitarea nu este în folosul asociaţiei.

• Asociaţia de proprietari nu va putea avea operaţional decât un singur cont bancar. Personal nu cred că este o soluţie, în condiţiile în care sistemul bancar şi multitudinea de proprietari care realizează plăţi online duc spre o altă abordare.

• Un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează; o copie a împuternicirii se ataşează procesului verbal al şedinţei. Aviz celor care au votat şi s-au votat ca urmare a „procurării” de împuterniciri din bloc.

• În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă studii superioare în domeniul economic, tehnic sau juridic. În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori au numai studii medii la  momentul alegerii acestuia în funcţie, aceştia trebuie să facă dovada că au absolvit un curs de formare profesională pe probleme specifice asociaţiilor de proprietari într-o instituţie autorizată în condiţiile legii, sau să urmeze un astfel de curs în următoarele 120 de zile de la data alegerii în funcţie.

Sancţiuni

Amendă de la 500 lei la 3.000 lei:

nerespectarea de către proprietari a obligaţiei de a permite accesul în apartament;

• punerea în pericol de către proprietari a integrităţii structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcţionări a instalaţiilor aferente acestora;

• neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului condominiului;

Amendă de la 200 lei la 1.000 lei:

neconvocarea adunării generale, conform prevederilor legale;

• necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeţei utile către asociaţia de proprietari şi administraţia financiară locală;

• neluarea de către asociaţia de proprietari, de preşedinte sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea şi menţinerea în stare de siguranţă şi funcţionare a condominiului şi a instalaţiilor comune aferente pe toată durata existenţei acestora, conform prevederilor legale în vigoare;

• nerespectarea prevederilor privind păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar contabile a asociaţiei de proprietari;

• oricare alte situaţii de încălcare a prezentei legi sau care pot afecta buna administrare şi funcţionare a condominiului.

Amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei:

nerespectarea statutului, a acordului de asociere, a prevederilor prezentei legi, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;

• neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparaţii sau a fondului de rulment;

Amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei:

• schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările legale;

• neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;

• modificarea aspectului proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi;

utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut in lege;

• neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către primari sau de către funcţionarii publici şi personalul angajat al autorităţilor publice locale;

• desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege;

Amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei:

• utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut de lege;

• neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către furnizorii serviciilor de utilităţi publice;

• neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către proprietarii ansamblurilor rezidenţiale.

Opinii


Ultimele știri
Cele mai citite