Legea dării în plată: Cum se calculează impozitul pe care îl vor plăti datornicii care dau casa băncii

Pe lângă taxele notariale, datornicii care dau imobilul ipotecat băncii vor plăti şi impozitul de transfer al dreptului de proprietate, acesta aplicându-se soldului creditului care se şterge FOTO Adevărul

Ministerul Finanţelor a explicat luni cum se calculează impozitul pe care îl au de plătit datornicii care dau casa băncii pentru a scăpa de plata ratelor, în urma confuziei create vineri, în prima zi de aplicare a legii. Astfel, datornicii nu sunt scutiţi de plata impozitului, acesta urmând să se aplice la valoarea la care se face darea în plată.

„Darea în plată a unui bun imobil este considerată, din punct de vedere fiscal, un transfer al dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal şi se impozitează în conformitate cu prevederile art. 111 din Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal, la valoarea declarată în actul de dare în plată. Impozitul este datorat de către debitor şi se plăteşte conform prevederilor Codului Fiscal“, precizează Ministerul Finanţelor. 

Ministerul Finanţelor arată că, de exemplu, în cazul unui imobil dobândit în 2008 cu un debit pentru care se face darea în plată de 500.000 de lei (prin debit înţelegem datoriile din contractele de credit cu tot cu accesorii – dobânzi, comisioane, fără costuri suplimentare) şi cu o valoare minimă stabilită de Camerele notarilor publici, de 400.000 de lei, valoarea la care se calculează impozitul pe venit este cea a debitului, adică la 500.000 de lei.

Finanţele mai precizează că atât Legea nr.77/2016 privind darea în plată, cât şi Legea nr.227/2015 privind Codul Fiscal nu cuprind excepţii de la plata impozitului pe venitul din transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal în cazul stingerii unor debite prin darea în plată.

Formula de calcul

„Impozitul se va aplica la valoarea la care se face darea în plată. Darea în plată este, de fapt, o vânzare şi o compensare, conform Codului Civil. Nu mai primeşti preţul tu vânzător, ci ţi se şterge o datorie“, a explicat, pentru „Adevărul“, Gabriel Biriş, secretar de stat în Ministerul Finanţelor. 

Biriş a arătat că, potrivit Codului Fiscal în vigoare, pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen mai mare de trei ani, impozitul se calculează astfel: 2% până la valoarea de 200.000 de lei inclusiv şi 4.000 de lei plus 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 de lei inclusiv pentru sume mai mari de 200.000 de lei. Majoritatea celor care intenţionează să dea imobilul ipotecat în plată au contractat credite în urmă cu mai bine de trei ani, în perioada de boom economic şi imobiliar, în anii 2007-2008. 

De exemplu, dacă o persoană care îşi dă casa în plată mai are de achitat în prezent băncii suma de 35.000 de euro (adică aproximativ 157.150 de lei), acesta va plăti un impozit de 2%, respectiv 3.143 de lei. Un alt exemplu, dacă un debitor mai are de plătit băncii 65.000 de euro (291.200 de lei) şi optează pentru darea în plată, va avea de achitat un impozit de 4.912 lei (4.000 de lei reprezentând 2% aplicat sumei de 200.000 de lei şi 912 lei – 1% aplicat diferenţei de 91.200 de lei care depăşeşte pragul de 200.000 de lei). 

Dacă notificarea şi transferul de proprietate se fac prin notar, impozitul va fi plătit notarului, care îl va vira Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală. În cazul celor aflaţi deja în executare silită, transferul de proprietate se face prin intermediul unui executor judecătoresc, iar obligaţia de a plăti impozitul revine debitorului, care are la dispoziţie 30 de zile de la transferul proprietăţii.  

Zamfir: „Debitorii trebuie scutiţi de taxă“

Deputatul Daniel Zamfir, iniţiatorul legii privind darea în plată, susţine că debitorii ar trebui să fie scutiţi de plata impozitului la transferul de proprietate, întrucât este vorba despre eliberarea de datorie a acestora. 

„Nu putea legea dării în plată să stabilească chestiuni de ordin fiscal. Codul Fiscal vorbeşte de schimb de imobile, de acte de vânzare-cumpărare. Ministerul Finanţelor trebuie să stabilească acest lucru prin normele metodologice ale Codului Fiscal. Este foarte simplu. Din punctul meu de vedere, fiind vorba de o eliberare de datorie, debitorii trebuie scutiţi de acea taxă de 2% şi să plătească doar costurile notariale, cum se specifică în textul legii. Punem o taxă pe libertate?“, a declarat, pentru „Adevărul“, Daniel Zamfir. 

Deputatul a mai spus că, în comisiile de specialitate din Parlament, când s-a discutat textul legii, nu s-a ridicat niciodată problema acestei taxe, că Ministrul Finanţelor trebuia să aibă clarificată această problemă până la intrare în vigoare a legii, dar „aceştia au fost preocupaţi de cu totul alte probleme“.

Zamfir recomandă debitorilor care vor să-şi dea casa în plată să meargă să depună notificările la bănci, pentru că aceasta îi scuteşte de plata ratelor, iar până la transferul efectiv de proprietate există un termen de 30 de zile. 

De asemenea, Vasile Varga, vicepreşedinte al Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) şi secretar al Comisiei Juridice din Camera Deputaţilor, susţine că datornicii care vor să apeleze la legea dării în plată pot să depună notificările la bănci „fără nicio probleme“. „Am discutat astăzi (luni – n.r.) cu Gabriel Biriş şi ne-a asigurat că vom primi un răspuns în cel mai scurt timp. Este vorba de o creanţă şi ca orice creanţă se impozitează. Aşteptăm un punct de vedere de la Ministerul Finanţelor, îl vom comunica tuturor notarilor şi publicului. Trebuie să respectăm Codul Fiscal şi Codul de Procedură Fiscală“, a spus Varga.

Ghid de dare în plată

Cel care vrea să dea imobilul ipotecat în plată trebuie să verifice dacă este „eligibil“ pentru prevederile legii. Astfel, suma împrumutată nu trebuie să fie mai mare de echivalentul a 250.000 de euro, calculată la cursul de schimb oficial din data semnării contractului. În plus, creditul contractat trebuie să aibă scopul de a cumpăra, construi, extinde sau amenaja un imobil cu destinaţia de locuinţă sau, dacă a fost contractat cu alt scop, să fie garantat cu cel puţin un imobil cu destinaţia de locuinţă. Debitorul trebuie să aibă calitatea de consumator, adică a semnat contractul de credit în scopuri exclusiv personale, nu pentru activităţi comerciale, industriale sau de producţie. 

Dacă debitorul îndeplineşte criteriile menţionate mai sus, acesta poate trece la notificarea băncii cu privire la darea în plată. Notificarea se face prin intermediul unui avocat, al unui notar sau al unui executor, iar aceasta opreşte efectele contractului de credit, iar debitorii nu mai sunt obligaţi să plătească ratele. Această notificare trebuie să includă un interval orar şi două zile diferite în care reprezentantul băncii să se prezinte la notarul public propus (nu mai puţin de 30 de zile) pentru a semna actul translativ de proprietate, adică acela care „stinge“ creditul. Banca are dreptul de a contesta notificarea transmisă de debitor în 10 zile de la data comunicării. 

Dacă banca nu înaintează o contestaţie împotriva notificării, în termenul stabilit, se semnează la notar actul translativ de proprietate şi debitorul devine liber de orice obligaţii. Dacă contestă însă, procedura se prelungeşte. Dacă se admite contestaţia, se revine la situaţia iniţială.