Statul vrea să facă locuinţe ieftine cu banii privaţilor. Dezvoltatorii, obligaţi să vândă 20% din locuinţe la preţuri stabilite de stat

Dezvoltatorii imobiliari ar putea fi obligaţi ca 20% din locuinţele care vor fi realizate în ansambluri rezidenţiale să fie ieftine, sub 50.000 de euro, în caz contrar nu ar primi autorizaţie de construcţie. Prevederea apare într-un draft al Strategiei Naţionale pentru Locuire, întocmită de către Ministerul Dezvoltării, condus de către vicepremierul Vasile Dîncu, care ar trebui să fie finalizată în această lună.

„Drept condiţie pentru a acorda unui dezvoltator autorizaţia de construire pentru un anumit număr şi tip de locuinţe, autoritatea locală impune ca un anumit procent din aceste locuinţe să fie la un preţ redus. […] Se poate solicita doar ca un anumit procent – de exemplu 20% - să aibă un preţ mai redus decât, de exemplu, 50.000 euro“, se precizează în documentul citat, potrivit revistei "Capital".

Atât dezvoltatorii, cât şi analiştii imobiliari, critică măsurile propuse, despre care spun că încalcă legile economiei de piaţă şi riscă să blocheze total sectorul construcţiilor. Bogdan Cosmin Ivan, secretatul general al Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS, spune că preţurile nu pot fi dictate de o strategie, ci ce cerere şi de ofertă. „Orice obligare sau condiţionare pentru emiterea unei autorizaţii ar fi un abuz şi o ingerinţă a statului în activitatea dezvoltatorilor imobiliari. Un preţ scăzut nu poate fi dictat sau prestabilit. El este un rezultat al unei fiscalităţi reduse, al costurilor de construcţie, al concurenţei din piaţă şi al situaţiei economice la un moment dat“, spune secretarul general al asociaţiei. Oficialul arată că, dacă este vorba de garsoniere sau de apartamentele cu două camere, la acest moment, prevederea s-ar putea aplica. Dar dacă este vorba de apartamante cu trei sau patru camere, aceasta este inaplicabilă, în plus ar scădea calitatea construcţiei şi suprafaţa.

Ivan precizează că toate comentariile sunt făcute sub rezerva că textul integral al strategiei nu este pe deplin cunoscut, iar dezvoltatorii imobiliari nu au fost consultaţi la redactarea acesteia.

De asemenea, analistul imobiliar Radu Zilişteanu critică şi el ideea. „Prevederea cu 20% locuinţe ieftine poate fi îndeplinită prin construirea de garsoniere, care pot fi vândute sub 50.000 de euro. Dar dacă se impun criterii tehnice restrictive, atunci se va bloca total sectorul construcţiilor pentru ca nimeni nu va mai cere autorizaţii, pentru că proiectele ar fi nerentabile“, a afirmat Zilişteanu.

Direcţii generale

Pe de altă parte, Alexandru F. Ghiţă, directorul şi fondatorul Centrului pentru Dezvoltare Urbană şi Teritorială, care a participat la discuţiile privind Strategia de Locuire, spune că prevederea în cauză reprezintă doar o direcţie generală de acţiune. „Se are în vedere crearea unui cadru prin care dezvoltatorii să îşi facă businessul, dar şi autorităţile să rezolve problema locuinţelor sociale. În alte state, precum Marea Britanie, autorităţile negociază la sânge. De exemplu, pot spune să mai construiască un etaj, iar din locuinţele suplimentare, 20% să fie sociale. Pe de altă parte, pentru implementarea unei strategii ar trebui modificate mai multe legi, acolo este bătaia peştelui“, a afirmat expertul în domeniul planificării spaţiale.

Parteneriat public-privat: teren contra case

O altă prevedere stipulează ca primăriile să acorde dezvoltatorilor privaţi terenuri pentru construcţii şi să asigure utilităţile, dar apoi să fie obligaţi ca pe o perioadă de 30 de ani să le închizieze, pentru ca la final construcţiile să revină autorităţilor locale. De asemenea, Banca Mondială recomandă statului înfiinţarea unui program de vouchere prin care statul ar urma să plătească chiria în locul chiriaşilor, în absenţa unui fond locativ de stat, potrivit Digi24.

Şi aceasta ridică semne de întrebare. „În privinţa parteneriatului public-privat, acesta are un pronunţat caracter social. Dezvoltatorul va încasa o chirie fixată de stat, sub preţul pieţei, ceea ce nu este avantajos. În perioada de boom a imobiliarelor în România, termenul de recuperare a investiţiei era de opt ani. Apoi a crescut la 15 ani şi tot creşte spre 20. Cu tot cu dobânzi, există riscul ca în 30 de ani, dezvoltatorul să nu-şi recupereze investiţia“, arată analistul imobiliar Radu Zilişteanu. El dă drept contraexemplu un program din Slovenia, prin care statul subvenţionează jumătate din dobânzile la creditele dezvoltatorilor. Aceştia sunt apoi obligaţi să închirieze 20 de ani locuinţa cu o anumită chirie, dar la final proprietatea revenea dezvoltatorilor, nu ajunge la primărie. În privinţa plăţii chiriei de către stat, Zilişteanu spune că măsura nu este economică.

Dezvoltatorii spun, însă, că parteneriatul public-privat este benefic, dar doar dacă este bine implementat şi adecvat pieţei. „Nu se poate stabili a priori, exact durata unui astfel de parteneriat, pentru că depinde de valoarea investiţiei şi de amortizarea ei în timp“, arată Bogdan Cosmin Ivan, secretarul general al Asociaţiei Dezvoltatorilor Imobiliari din România. El mai precizează şi că autorităţile locale „ ar trebui oricum să ofere infrastructura în toate proiectele imobiliare pentru că aceasta este destinată în final cetăţenilor“.

„Prima Casă“, doar pentru săraci

Strategia Naţională de Locuire mai vizează şi alte modificări, cea mai importantă fiind transformarea programului „Prima Casă“, astfel încât să beneficieze de acesta doar cei cu venituri sub media naţională. De asemenea, o altă prevedere modifică activitatea băncilor pentru locuinţe, prin care statul oferă o primă de 200 de euro pentru cei care vor să economisească pentru cumpărarea unei locuinţe. De asemenea, programul ar putea fi modificat pentru ca băncile în cauză să poată oferi şi credite de renovare. Şi de acesta ar putea beneficia doar cei cu venituri sub medie. În fine, ar putea beneficia de TVA de 5% la achiziţia primei locuinţe tot cei cu leafă sub media naţională.

Nici aceste modificări nu sunt văzute cu ochi buni. „Practic se taie şansele tinerilor de a avea acces la locuinţe cu avans mic prin programul «Prima Casă». De asemenea, TVA de 5% pentru cei cu leafa sub medie încalcă principiul neutralităţii fiscale şi oricum va fi foarte greu de implementat“, mai spune Radu Zilişteanu. Acesta a completat că activitatea băncilor pentru locuinţe va fi redusă drastic dacă se impun limite de venit.