România, pe locul 6 în topul celor mai atractive ţări din Europa pentru investiţii în centre de date

România se situează pe locul 6 în topul destinaţiilor de pe piaţa centrelor de date din Europa, în timp ce ţările nordice şi Olanda ocupă primele locuri, potrivit noului index Savills-Data Centre Investment Index, care a analizat 20 de ţări.

Numărul de centre de date se înmulţeşte pentru a se adapta la cererea crescândă de stocare a datelor. Prin urmare, necesitatea de a avea construcţii locale de dimensiuni mai mici pentru a respecta legile privind datele şi confidenţialitatea este preconizată să genereze o creştere a activităţii investiţionale în întreaga Europă.

Majoritatea centrelor de date din lume se află în prezent în SUA, dar şi în Marea Britanie, Germania, Franţa şi Olanda. Cu toate acestea, această distribuţie geografică s-ar putea schimba în curând. Centrele de date nu mai trebuie să fie amplasate aproape de clienţii lor, dar pot fi localizate în ţări în care energia curată este abundentă şi ieftină, atâta timp cât conectivitatea este sigură şi rapidă. Datele, la urma urmei, sunt cele mai mobile produse de pe pământ, iar companiile de servicii de date pot alege unde să-şi plaseze operaţiunile, pentru a-şi reduce costurile de operare.

Având în vedere faptul că centrele de date necesită energie şi apă, pentru a menţine serverele reci (3-4% din energia globală este folosită de centrele de date), există o mare îngrijorare în ceea ce priveşte amprenta lor de carbon, similară industriei aeronautice. Prin urmare, există preocuparea de a utiliza tehnologii ecologice în centrele de date de mari dimensiuni, construite în principal de companii gigant, furnizoare de servicii de internet şi tehnologii tip cloud precum Google, Facebook, Apple, Amazon şi Rackspace.

În consecinţă, a apărut o nouă clasă de active la începutul secolului 21 şi o nouă piaţă de investiţii, cu randamente atractive (între 5% şi 7% în Europa, rentabilitatea medie în 2017 a fost de 28,43%) în comparaţie cu alte tipuri de active. Această piaţă necesită un grad ridicat de specializare, care explică grupul limitat de investitori, dar din perspectiva chiriaşului, sectorul înfloreşte iar cererea de stocare a datelor este preconizată să înregistreze o creştere dramatică în următorii cinci ani.

În 2017, s-au investit 450 milioane euro în centrele de date din Europa, Marea Britanie reprezentând 41% din toate tranzacţiile derulate între 2007 şi 2017, conform Savills, însă activitatea investiţională începe să se intensifice şi în Europa continentală, pe măsură ce investitorii devin mai familiarizaţi cu sectorul.

Potrivit Savills, datorită popularităţii din ce în ce mai mari a infrastructurilor bazate pe cloud, nevoia de centre hyperscale, de peste 50.000 metri pătraţi, de stocare a datelor din Europa a crescut exponenţial în ultimii cinci ani, iar Cisco estimează că traficul de date din centrele cu arhitecturi tip hyperscale va creşte de cinci ori în următorii cinci ani.

România, imediat după ţările nordice

Savills a identificat cele mai bune locaţii pentru investiţii în centre de date în Europa, analizate prin prisma a 12 indicatori esenţiali pentru dezvoltarea centrelor de date. În mod surprinzător, România se situează pe locul 6 din cele 20 de ţări supuse analizei, imediat după ţările nordice. Acestea au ocupat patru din primele cinci locuri, având în vedere capacitatea lor de a furniza costuri reduse la energie, vremea rece caracteristică şi acces nerestricţionat la apă, în timp ce Olanda completează top cinci.

Codrin Matei, Managing Partner, Head of Capital Markets la Crosspoint, comentează: „România a înregistrat o dezvoltare accelerată din perspectiva industriei IT & C, susţinută de intrarea pe piaţă a unor companii renumite (Amazon, Fitbit) şi de extinderea jucătorilor mari existenţi (Microsoft, HP). Din acest punct de vedere, creşterea investiţiilor în centrele de date va fi doar o chestiune de timp şi se vor îndrepta probabil spre Bucureşti şi hub-uri de IT precum Cluj, Timişoara şi Iaşi”.

Companiile chiriase de centre de date încheie contracte de închiriere pe o perioadă de cel puţin 10 ani şi există un număr din ce în ce mai mare de oferte de vânzare şi leaseback. Astfel, sectorul oferă investitorilor o propunere tentantă iar centrele de date au devenit o categorie de produse de investiţii acceptate de investitori instituţionali precum AXA şi CBRE Global Investors, iar disponibilitatea capitalului pe piaţă a redus semnificativ randamentele în ultimii doi ani la 5-7%. Ne aşteptăm ca aceste randamente să scadă în continuare în următoarele luni şi ani".

REIT-urile care investesc în centre de date sunt cei mai activi jucători, în special US Equinox REIT, Asian Keppel DC REIT şi US Digital Realty, potrivit Savills, dar pe măsură ce piaţa creşte, se deschide treptat şi pentru investitorii mai puţin specializaţi (managerii de investiţii şi REIT-uri generale).

Lydia Brissy, European research director la Savills, declară: „Centrele noi de date se concentrează din ce în ce mai mult în zonele suburbane sau rurale din ţările care oferă cele mai bune oportunităţi în ceea ce priveşte mediul natural, securitatea, energia şi conectivitatea, ţările nordice fiind destinaţiile preferate pentru construcţii de mari dimensiuni. Dar există în continuare nevoia de centre mici şi mijlocii, locale, pentru a atenua orice latenţă potenţială şi de asemenea, pentru a evita problemele juridice legate de suveranitatea datelor. Acest lucru înseamnă că ţări precum Marea Britanie, Germania, Franţa şi Olanda vor continua să înregistreze  o cerere crescânda de stocare a datelor şi corespunzător, a activităţii investiţionale”.