Comerţul electronic va creşte cu 8,8% pe an până în 2022. Oportunităţile cele mai bune: în România şi Bulgaria

Un scenariu conservator de creştere estimează extinderea comerţului electronic în cele 6 pieţe mari ale Europei Centrale şi de Est (ECE) cu 8,8% pe an, de la o valoare iniţială de 13,1 miliarde euro, până la 20 miliarde euro.

Potrivit celui mai recent raport al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International, Survival of the fittest, există încă mult loc de creştere pentru retailul online şi cel tradiţional, care pot coexista pe termen mediu în ECE, cu oportunităţile cele mai bune în România şi Bulgaria.

Există suficient spaţiu evolutiv pentru ca mai multe concepte să continue să înflorească în condiţiile unei creşteri solide a vânzărilor de retail cu 4,9% pe an sau 71,5 miliarde de euro până în 2022.

„Într-adevăr, estimările îndrăzneţe pot pune mărimea pieţei online mai aproape de acest nivel şi în prezent. Dar, chiar şi într-un scenariu şi mai optimist în care comerţul electronic captează 10% din totalul vânzărilor de retail până în 2022, ajungând la 34 de miliarde euro, se prevede un volum mare de vânzări adiţionale care au loc prin canalele tradiţionale”, explică Mark Robinson, CEE Research Specialist în cadrul Colliers International.

În comparaţie cu ţările din grupul Vişegrad, care ar putea să mai absoarbă fără probleme o creştere de 5-10% a stocului de spaţii de retail până în 2022, în România şi Bulgaria, potenţialul ar putea fi de 20-30% având în vedere gradul mai redus de dezvoltare din oraşele regionale, potrivit estimărilor Colliers.

Există loc de extindere?

În scenariul de bază, extinderea cererii prin intermediul canalelor online şi a produselor livrate va genera, potrivit calculelor Colliers, o nevoie pentru 198.000 mp de spaţii dedicate de logistică/depozitare pe an în ECE în perioada 2018-2022, considerând capacitatea actuală pe deplin utilizată. Spre comparaţie, lanţul de aprovizionare pentru retailul tradiţional va necesita 865.000 mp de spaţii logistice/de distribuţie pe an pentru a ajuta volumul mare de vânzări.

Adaptare, mai degrabă decât dispariţie

Pentru sectorul de retail, noul concept de „showrooming” (un spaţiu fizic de vânzări aflat în sinergie cu site-ul de comerţ online) ar trebui să contribuie la strategia de supravieţuire. Deşi s-ar putea să nu vedem creşteri ale chiriilor în statele ECE din cauza ameninţării comerţului online şi a unor negocieri dificile, pieţele nu par în prezent supraîncălzite. Ritmul susţinut de creştere a vânzărilor de retail înseamnă că este foarte dificil ca dinamica din retailul tradiţional să dispară cu totul, chiar luând în considerare inflaţia. Creşterea considerabilă a salariilor, a PIB-ului şi a disponibilităţii creditelor ar trebui să menţină piaţa în zona de expansiune.

Creştere pentru activele imobiliare logistice din ECE

Suprafaţa totală de 1,06 milioane mp de spaţii logistice necesare în estimarea noastră conservatoare vine ca urmare a unei creşteri de 9% a comerţului online, parte a unui avans de 4,9% pentru comerţul cu amănuntul. Această suprafaţă reprezintă 3,3% din stocul actual de logistică/distribuţie din cele 6 ţări analizate din Europa Centrală şi de Est. Mai interesant, valoarea este egală cu 62% din suprafaţa depozitelor aflate într-un stadiu avansat al construcţiei la finalul trimestrului 2 din 2018 şi cu 87% din cererea totală a ultimelor 4 trimestre.

În scenariile mai optimiste pe zona comerţului online, va fi necesară o capacitate suplimentară de logistică/distribuţie. În cazul comerţului electronic, estimăm că raportul dintre vânzări şi suprafaţa de spaţii logistice utilizate este aproximativ la jumătate faţă de cel al retailerilor tradiţionali/omnichannel. În scenariul mai optimist, se generează o cerere suplimentară de spaţii de logistice de 107.000 mp pe an până în 2022, în condiţiile unei ponderi a comerţului online de puţin peste 10% până în 2022. În scenariul ambiţios, în care comerţul electronic ajunge la 13,2% din vânzările totale cu amănuntul din ECE, în medie, spaţiul suplimentar necesar ar fi de 263.000 mp.

Impactul asupra cererii de retail din ECE

Creşterea vânzărilor online cu 6,9 miliarde de euro în scenariul nostru conservator reprezintă 10% din avansul total al vânzărilor cu amănuntul de 71,5 miliarde euro în 2018-2022. Scenariul extrem, în care comerţul electronic absoarbe toată creşterea de consum de acum până în 2022, pare să aibă slabe şanse de materializare. Aceasta ar însemna ca vânzările online să crească la 19%-29% din vânzările de retail în ECE. Nivelul Regatului Unit este acum de 15,2%. Scenariul optimist implică vânzări online de 34 miliarde euro, absorbind până în prezent 20% din totalul vânzărilor de retail. De subliniat, însă, că 80% din vânzările progresive ar fi omnichannel/tradiţionale. Deci, chiar şi ţinând seama de inflaţie, există cerere care vine prin aceste canale.

Aşadar, nu ar trebui să apară închiderea unităţilor fizice de retail tradiţional. Evaluarea spaţiului comercial tradiţional pe cap de locuitor al capitalelor ECE în primul trimestru din 2018 în raport cu PIB-ul pe cap de locuitor din anul 2015 sugerează că există cazuri în care s-au construit puţin prea multe centre comerciale (sau că există spaţiu pentru absorbirea unor creşteri ulterioare ale vânzărilor).

Cum vor evolua chiriile în retail?

În contextul dezvoltării comerţului online, nu ne aşteptăm la creşteri de chirii. Vor fi necesare negocieri şi acorduri privind chiriile variabile şi recunoaşterea vânzărilor online. În acelaşi timp, nu vedem nici scăderi mari ale chiriilor, deoarece în scenariul optimist putem înregistra o creştere de cel puţin 27 de miliarde euro între 2018-2022 în ECE.