Ce trebuie să ştii înainte de a cumpăra un teren pe care să-ţi construieşti o casă

Înainte de a cumpăra un teren pe care să-ţi construieşti o casă trebuie să verifici exact nu numai dacă acesta se află în zona pe care ţi-o doreşti sau dacă are toate utilităţile trase. Nici Cartea Funciară nu e suficientă şi nici chiar ca proprietar să aibă toate taxele şi impozitele plătite.

Toate aceste lucruri trebuie verificate după ce obţii mai întâi un certificat de urbanism. Alexandru Zavatin, avocat din cadrul Baroului Sibiu, explică de ce acest document este esenţial atunci când cineva decide că vrea să-şi cumpere un teren pe care să-şi construiască o casă.

„Recomandarea mea ar fi că atunci când vrei să achiziţionezi un teren în vederea construirii unui imobil - o casă sau orice altceva - primul lucru pe care trebuie să-l faci înainte de a merge la notar este să soliciţi proprietarului să obţină un certificat de urbanism de la primăria în raza căruia să află terenul. Şi atunci în acest certificat de urbanism se va stabili în primul rând dacă poţi construi pe el, iar în al doilea rând ce indici de urbanism trebuie să urmăreşti”, explică avocatul. Documentul respectiv este esenţial pentru a putea îndepărta toate surprizele neplăcute pe care le poţi avea în caz contrar ulterior. „Poţi să ai surpriza ca pe terenul respectiv să nu poţi construi, ca acesta să fie cuprins într-un plan urbanistic general sau să fie nevoie de aviz de la Direcţia cultură, spre exemplu, dacă imobilul se află într-o zonă de protecţie sau într-un sit istoric etc.”, adaugă Alexandru Zavatin.

Cu alte cuvinte, certificatul de urbanism poate fi văzut ulterior de un arhitect care va spune că pe terenul respectiv poate fi construită o casă sau o clădire cu zece apartamente etc. „După aceea, teoretic, poţi să te duci la notar, unde lucrurile sunt clasice: notarul nu poate să încheie un contract autentic decât dacă are dovada proprietăţii, are extrasul de Carte Funciară şi alte lucruri. În caz contrar, poţi să ai toate actele în regulă şi să te trezeşti după aceea că primăria nu-ţi permite să construieşti pentru că are de gând să amenajeze un spaţiu verde sau un parc sau că se va extinde o stradă. Şi în acel moment stai cu banii blocaţi”, spune avocatul Alexandru Zavatin.

Nici problema intabulării care există în România nu ar trebui să constituie o piedică, mai ales în Transilvania. „În ceea ce priveşte Transilvania, există CF pentru absolut orice zonă. Şi atunci asta e o falsă problemă. De la Austro-Ungaria, noi avem aici proprietarii şi ce imobile au avut de la 1800. CF îţi garantează proprietatea, nu-ţi garantează întinderea. Pe vremuri, oamenii pentru a plăti impozite mai mici îşi declarau suprafeţe mai mici - dar vorbim de terenurile agricole. De pe vremea lui Moromete e asta - funcirea. Toţi îşi declarau terenurile mai puţin. Sunt diferenţe care se rectifică. Problema esenţială e proprietatea, ceea ce-ţi garantează Cartea Funciară”, concluzionează avocatul.

Dar există şi recomandări şi în cazul în care vrei să-ţi cumperi un teren pentru ca să-ţi construieşti o casă în zone unde există diferenţe dintre suprafaţa din CF faţă de suprafaţa din realitate. Chiar şi aşa, oricum imobilul trebuie să fie înscris într-o carte funciară actualizată sau „cărţi funciare noi”, cum le spun topografii. „În cărţile funciare actualizate, pe lângă informaţiile legate de imobil - nr. topografic, suprafaţa, categorie de folosinţă, împrejmuiri -, legate de proprietari şi modul de dobândire, mai conţin şi reprezentarea grafică a imobilului”, ne spune Ioana Scoarţă, topograf autorizat-Categoria B.

Expertul precizează că este indicat ca înainte de cumpărare, persoana interesată să ia legătura cu un expert topograf pentru a efectua o verificare/trasare în teren a limitei imobilului înscris în CF. Diferenţa de suprafaţă, amintită mai sus, poate duce la diminuarea suprafeţei, la întârzieri sau chiar imposibilitatea construirii, comentează Ioana Scoarţă. În acest caz proprietarii vecinii ai imobilului sunt un alt factor de care ar trebui să ţină cont viitorii cumpăratori, „în special în cazul în care terenul nu este împrejmuit”. „În momentul în care se efectează verificarea/trasarea limitelor imobilului, este indicat să fie şi vecinii de faţă, pentru a evita viitoare probleme”, explică topograful.

Concluzionând, topograful, notarul sau avocatul sunt actori importanţi în procesul cumpărării unui teren pe care vrei să-ţi construieşti o casă. Certificatul de urbanism, pe care proprietarul să-l solicite de la primărie, este important. 

Certificatul de urbanism este, de fapt, un act de informare, prin care autorităţile fac cunoscute solicitantului informaţii privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi al construcţiilor şi lista avizelor de construire necesare în vederea obţinerii autorizaţiei de construire. Regimul juridic face referire la tipul de proprietate, care reiese din Cartea funciară. Regimul tehnic impune  solicitantului condiţiile în care poate realiza eventuala construire: înălţimea maximă admisă, retrageri obligatorii faţă de proprietăţile vecine, aspectul general al construcţiei, echiparea cu utilităţi etc. Iar regimul economic face referire la încadrarea în activitatea economică a zonei.