Asociaţia de proprietari şi adunarea generală în vremea pandemiei

Există un blocaj în cadrul asociaţiilor de proprietari, blocaj datorat lipsei de reglementare în ceea ce reprezintă posibilităţile de convocare şi desfăşurare a adunărilor generale în situaţii excepţionale şi de criză.

Cele mai importante aspecte, în această perioadă:

1. Au respectat cadrul legal adunările generale convocate şi desfăşurate până acum?

2. Se pot organiza adunări generale?

3. Avem reglementare pentru astfel de situaţii?

4. Care pot fi consecinţele nerespectării prevederilor legale – consecinţe civile şi penale?

1. Au respectat cadrul legal adunările generale convocate şi desfăşurate până acum?

Există o serie de asociaţii de proprietari care au convocat şi desfăşurat adunări generale în anul 2020 sau se pregătesc de convocare în această perioadă sub diverse forme:

- asociaţiile cu puţine apartamente – sub limitele impuse de legislaţia privind combaterea răspândirii virusului – nu ridică probleme sub aspectul desfăşurării adunării generale şi nu există motiv de nulitate strict pe acest aspect. În schimb, în situaţia în care convocarea nu s-a realizat conform prevederilor legale existente, iar un proprietar solicită instanţei nulitatea procesului verbal, fiind în faţa unor norme imperative, există posibilitatea anulării.

- asociaţiile care “au decis” pe bază de tabel sau pe scări – în opinia mea, vor avea mari dificultăţi în situaţia în care un proprietar contestă procesul verbal. După cum am menţionat, modul de convocare şi desfăşurare a adunării generale este reglementat de către legiuitor, reglementare de la care nu se poate deroga prin convenţii particulare, adică asociaţiile nu pot face altfel decât legiuitorul a reglementat, prin menţiuni în cadrul statutului sau regulamentului de condominiu.

Practica judiciară sancţionează un astfel de mod de convocare şi desfăşurare a adunărilor generale, pe bază de tabele sau pe scări, tocmai datorită faptului că Legea nr.196/2018 menţionează condiţiile ce trebuie întrunite cumulativ pentru convocare şi modul în care are lor desfăşurarea adunării generale.

Ceea ce este de reţinut este faptul că, în actuala reglementare, prezenţa fizică a proprietarilor la adunarea generală este un element definitoriu pentru legalitatea adunării generale.

- asociaţiile care “au decis” prin exprimarea votului prin corespondenţă electronică – pot fi într-o situaţie complicată, atâta timp cât actuala reglementare nu face trimitere la un astfel de mod în care poate fi convocată şi desfăşurată adunarea generală. Legea nr.196/2018 în corpul său nu prevede un astfel de mijloc şi prin urmare orice fel de derogare este sancţionată cu nulitatea actului. Oricare proprietar vătămat într-un drept al sau poate solicita instanţei de judecată anularea procesului verbal, strict pe acest aspect.

- asociaţiile care “s-au întâlnit” pe diverse platforme şi “au decis” – pot fi puse în dificultate, atâta timp cât un astfel de mod nu este reglementat. Îmi este greu să cred că acolo unde s-a procedat astfel, a existat o semnare a tabelului convocator şi o informare prin intermediul adreselor prin Posta cu confirmare de primire şi valoare declarată.

Nu are importanţă din această perspectivă cum s-a desfăşurat adunarea generală ci modul în care s-a respectat norma imperativă privind convocarea adunării generale. Nerespectarea oricărei condiţii, are ca şi sancţiune nulitatea actului.

Este evident că sunt o serie de aspecte care au trebuit rezolvate la nivel de asociaţie şi fiecare a procedat în vederea consultării proprietarilor şi luării unui acord, în aceste moduri. Este lăudabil că s-a încercat consultarea însă ceea ce doresc a sublinia este faptul că toată această implicare, deschidere, consultare etc pot fi lăsate fără efecte dacă un astfel de mod de luare a hotărârilor este contestat în faţa instanţelor. Nu există o reglementare legală aplicabilă pentru astfel de moduri de luare a hotărârilor. Dacă nimeni nu contestă, este perfect, hotărârile fiind obligatorii şi putând fi transpuse în activitatea curentă, pentru ca doar instanţa de judecată poate suspenda sau anula procesul verbal al adunării generale.

2. Se pot organiza adunări generale?

Având în vedere condiţiile impuse prin acte normative privind combaterea răspândirii virusului, trebuie analizat dacă se poate convoca adunarea generală în condiţii de siguranţă şi distanţare coroborat cu numărul proprietarilor din cadrul asociaţiei.

Condiţiile impuse de normele excepţionale prin Hotărârea nr.3 publicată în M.O. nr. 36 din 12.01.2021 prevăd în Anexa 3 posibilităţile privind desfăşurarea unor astfel de evenimente/adunări publice. Deşi nu există o trimitere concretă la asociaţiile de proprietari şi reglementarea unui anumit mod în care ar putea avea loc astfel de adunării generale, se pot reţine condiţiile impuse pentru organizarea şi desfăşurarea adunărilor publice:

a) purtarea măştii de protecţie, astfel încât să acopere nasul şi gura, de către toţi participanţii;

b) dezinfectarea obligatorie a mâinilor, pentru toate persoanele care sosesc în spaţiul în care se desfăşoară mitingul sau demonstraţia;

c) menţinerea distanţei fizice de minimum 1 metru între participanţi şi asigurarea unei suprafeţe de minimum 4 mp/persoană acolo unde este posibil;

d) dezinfectarea mâinilor persoanelor care distribuie eventuale materiale pe perioada desfăşurării mitingului sau a demonstraţiei;

e) aplicarea regulilor de igienă colectivă şi individuală pentru prevenirea contaminării şi limitarea răspândirii virusului SARS-CoV-2.

Numărul proprietarilor din cadrul asociaţiei este important în stabilirea posibilităţii de convocare, atâta timp cât Legea nr.196/2018 face trimitere la convocarea proprietarilor, adică a tuturor proprietarilor. Legea nu face trimitere la numărul participanţilor şi prin urmare nu se poate fundamenta, în opinia mea, o convocare pe probabilitatea viitoare convocării că efectiv vor participa un număr mai mic de proprietari decât limita impusă prin acte normative. Prin asemănare, putem avea în vedere şi practica judiciară în ceea ce reprezintă reconvocarea adunării generale, ca şi dată stabilită prin convocatorul iniţial: este ca şi cum la momentul convocării aveam certitudinea că nu se vor prezenta la prima convocare numărul de proprietari (care deţin şi calitatea de membru) pentru realizarea cvorumului.

Prin urmare, dacă sunt respectate condiţiile în mod cumulativ, comitetul sau preşedintele pot iniţia procedurile de convocare şi desfăşurare a adunării generale.

3. Avem reglementare pentru astfel de situaţii?

Nu avem o reglementare în ceea ce ne interesează. Legea nr.196/2018 nu prevede astfel de situaţii şi nu prevede un mijloc alternativ prin care se pot lua hotărâri la nivelul asociaţiilor de proprietari. Condiţionarea de prezenţa fizică a proprietarilor limitează posibilităţile în luarea hotărârilor.

Deşi există o trimitere în cadrul Legii nr.196/2019 la situaţiile excepţionale şi de criză la art.55 alin.1 lit.n, nu avem în corpul legii o definire şi nu avem prevăzute condiţiile în vederea convocării şi desfăşurării adunării generale. Din cauza acestor lipsuri, comitetele şi-au asumat decizia deşi mare parte din acestea cad în sarcina adunării generale de unde şi teama de o posibilă răspundere.

Din cauza lipsei de reglementare, din cauza asumării unor hotărâri de către comitet în numele şi pe seama asociaţiei, din cauza temerii privind răspunderea şi a termenului extrem de lung în care se poate solicita anularea unor astfel de acte, la nivelul asociaţiilor au intervenit demisiile membrilor comitetelor şi a preşedinţilor.

Din cauza lipsei de reglementare o serie de asociaţii de proprietari sunt într-un blocaj, blocaj ce poate fi sintetizat astfel:

a) imposibilitatea constituirii asociaţiilor de proprietari;

b) imposibilitatea convocării adunărilor generale ordinare;

c) imposibilitatea convocării adunărilor generale extraordinare;

d) imposibilitatea actualizării actelor constitutive.

4. Care pot fi consecinţele nerespectării prevederilor legale – consecinţe civile şi penale?

După cum am menţionat, Legea nr.196/2018 reglementează posibilitatea proprietarului de a ataca în faţa instanţei de judecată hotărârile adunării generale. Este de remarcat faptul că legiuitorul nu a prevăzut un termen în care astfel de acte pot fi atacate şi prin urmare, norma generală, ne precizează că nulitatea absolută a unui act poate fi solicitată oricând.

Hotărârea adunării generale reprezintă actul principal iar comitetul şi preşedintele pun în aplicare hotărârile luate, prin emiterea sau semnarea unor acte, acte ce sunt accesorii actului principal. Ca urmare a anulării actului principal, actele subsecvente sunt anulabile, cu toate consecinţele (repunerea părţilor în situaţia anterioară, recalcularea listelor de întreţinere, returnarea unor sume de bani etc).

Consecinţele pot fi dintre cele mai dure şi cu impact asupra asociaţiei şi în cele din urmă asupra proprietarilor care trebuie să suporte toate aceste costuri din propriul buzunar.

Cele de mai sus sunt acele consecinţe civile, putând exista însă şi consecinţe de ordin penal. Nerespectarea condiţiilor impuse de lege în ceea ce priveşte modul de convocare şi desfăşurare a unor astfel de întruniri şi nesocotirea măsurilor de combatere a răspândirii virusului pot duce la aplicarea sancţiunilor privind infracţiunea de zădărnicire a combaterii bolilor. Comitetul executiv sau preşedintele sunt cei care, în această materie, iniţiază procedurile de convocare şi sunt organizatorii desfăşurării adunării generale şi prin urmare respectarea condiţiilor menţionate le incumbă.