Cum să distrugi afacerile mici, cum să învrăjbeşti mediul privat şi organele de conducere şi cum să transformi în reclamagii proprietarii, printr-un singur act

Legea privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, 196/2018, este una demonstrat ca fiind cu multe lipsuri, scăpări şi prevederi contradictorii.

Îngrijorator este faptul că, prima iniţiativă de modificare a acestei legi, aflată ca şi propunere la Senat (L410/2019), este ceva la care nu se aştepta nimeni (din cei implicaţi în această activitate). În loc să apară o iniţiativă care să corecteze marile scăpări, care să vină cu lucruri concrete şi în concordanţă cu dinamica economică, vine cu câteva aspecte care vor duce la adevărate “lupte” în cadrul asociaţiilor.

Astfel, iniţiativa face trimitere la:

- societatea care deţine un spaţiu într-un imobil cu destinaţia de locuinţe şi îşi schimbă obiectul principal de activitate, are obligaţia de a solicita un nou aviz comitetului şi al proprietarilor direct afectaţi;

În primul rând, iniţiatorul nu a avut în vedere un aspect extrem de important şi care va face propunerea inaplicabilă: există suficient de multe societăţi care au un obiect principal de activitate însă autorizarea activităţilor desfăşurate în acel sediu sau punct de lucru, sunt altele (alte coduri CAEN).

Prin urmare, a nu face diferenţă între activitatea efectiv autorizată şi activitatea principală, eu spun că lasă loc la numeroase interpretări. Astfel, dacă o societate autorizată pentru anumite coduri CAEN suferă anumite schimbări şi modifică obiectul principal, ce nu este identic cu cele autorizate, are automat (conform propunerii) obligaţia de a solicita un nou aviz comitetului şi proprietarilor direct afectaţi.

Doar cei care au trecut printr-un astfel de demers, înţeleg cu adevărat ce înseamnă să mergi să discuţi cu “comitetul” şi mai ales să mergi cu “miloaga” pe la vecinii direct afectaţi, să le explici ce vrei să faci, cum faci, de ce faci etc, pentru a obţine acele semnături.

Notă: nu plec de la ideea că toţi comercianţii sunt nesuferiţi şi fac gălăgie, mizerie etc. Sunt şi astfel de uscături şi nu vom scăpa astfel de ele, asta-i sigur, atâta timp cât noi tot încercăm să tratăm efectul şi nu cauza.

- activitatea societăţilor este suspendată sau încetată dacă comitetul îşi retrage avizul dat;

Nu am înţeles exact cum anume se poate pe de o parte, să aibă loc această suspendare ori încetare, cine face astfel de demersuri, cine constată şi dacă suspendarea sau încetarea activităţii operează de drept, iar pe de altă parte, cum poate, după momentul acordării avizului şi producerea de efecte juridice, să-şi retragă un act ce a fost votat.

Avem o mare problemă: omorâm şi bruma de societăţi mici existente şi care îşi fac treaba, distrugem nişte locuri de muncă existente şi facem în aşa fel încât taxele şi impozitele să scadă corelativ cu învrăjbirea comercianţilor împotriva proprietarilor şi invers.

Ceea ce iniţiatorul nu a avut în vedere este faptul că într-o asociaţie de proprietari nu comitetul decide în astfel de situaţii. Decizia aparţine adunării generale, organul suprem de conducere la nivelul asociaţiilor. Preşedintele asociaţiei de proprietari care este şi preşedintele comitetului, nu poate angaja asociaţia într-o relaţie cu un terţ, decât în baza unei hotărâri a adunării generale. Eu personal nu cred ca un comitet informat va decide, în astfel de situaţii, fără o decizie în cadrul adunării generale.

Prin urmare, nu este nevoie de o astfel de iniţiativă, atâta timp cât, în practică, de ani de zile, adunările generale au stabilit: de acordare avize pentru desfăşurarea de activităţi în cadrul imobilelor sau nu, iar dacă da, care sunt condiţiile, fiind semnate convenţii în acest sens. Nu este nevoie de o reglementare atât de drastică, de distructivă, de punere a părţilor într-o poziţie de divergenţă.

Este limpede că niciun comerciant nu îşi va suspenda activitatea sau solicita încetarea acesteia pentru un caz de retragere, ajungându-se în faţa instanţelor de judecată. La fel de limpede este că se va ajunge în instanţă, pentru că sigur, unul din comitet are o nemulţumire faţă de comerciant şi va face tot posibilul pentru retragerea avizului.

- activitatea societăţilor este suspendată sau încetată dacă proprietarii direct afectaţi îşi retrag acordul dat;

Aici balamucul va fi şi mai mare, în condiţiile în care proprietarul, chiar şi pentru cel mai neînsemnat gest al comerciantului, va putea formula o cerere de retragere. Este limpede că norma legală nu arată ce se întâmplă: trebuie să facă acel proprietar nemulţumit vreun demers faţă de comerciant, asociaţia are obligaţia de a se implica şi realiza ea demersuri pe lângă comerciant etc.

Cert este că acel comerciant nu va sta cu mâinile încrucişate şi va acţiona în consecinţă, investind instanţa cu o acţiune, astfel încât să blocheze suspendarea sau încetarea activităţii şi posibil să solicite instanţei substituirea acordului proprietarului respectiv. Şi aşa apar mii de dosare care încarcă aiurea instanţele de judecată.

Cabinetele medicale, cele stomatologice, micile magazine din apartamentele de la parter, casele de amanet, casele de schimb valutar (cele vizate de proiect) etc, sunt cele ce vor trebui să aibă grijă la ceea ce reprezintă această retragere a acordului sau avizului.

- retragerea avizului sau al acordului se face în baza proceselor verbale de constatare a contravenţiei;

Mă tot uit prin conţinutul altor acte normative, dacă mai există un altul care să trimită pe toţi la făcut reclamaţii către toate organele de control şi către Poliţie. Prin urmare, printr-o astfel de exprimare suntem trimişi la Poliţie, de exemplu, să facem reclamaţii pentru că, doar în baza proceselor verbale de contravenţie se poate justifica retragerea, care trebuie să fie repetată. Adică suntem încurajaţi să facem cât mai multe reclamaţii.

Deducţie, logică, perspicacitate: cine este sesizat pentru control, dacă textul propunerii face trimitere la “chemaţi la locul tulburării”. Cine constată “tulburarea” şi poate aplica o sancţiune contravenţională? Răspunsul nu poate fi decât …. .

Procedura este valabilă şi pentru comitet şi pentru proprietari. Adică, atât comitetul cât şi proprietarii, separat, trebuie să facă astfel de demersuri pentru a îşi justifica retragerea avizului şi acordului. Nu este suficient că Poliţia şi organele de control nu reuşesc să facă faţă volumului de muncă existent, se vor ocupa, dacă va intra în vigoare propunere, de tot felul de reclamaţii de acest fel. Timp şi bani publici aruncaţi pe fereastră.

Îmi şi imaginez cum se va întampla în concret, în practică: posibilitatea 1 – societatea este controlată de către organele statului care nu pot să-i închidă sau suspenda activitatea atât de uşor, va stabili un plan de măsuri sau aplica o amendă. Comerciantul contestă sau achită, după care pune tunurile pe asociaţie. Devine membru al asociaţiei şi mai apoi toacă mărunt comitetul până la disperare, începând de la reclamaţii şi terminând cu contestări şi solicitări de acte. Dacă mai face şi 3 acţiuni prin instanţă, se lasă comitetul de treabă sau dacă face treabă, face pe banii proprietarilor, pentru că toate demersurile costă.

Posibilitatea 2 – vin organele de control, comercianul nu este găsit cu nereguli, fapt care va duce în derizoriu orice fel de demers ulterior. Mai mult şi organul de control se va plictisi repede de aceste sesizări şi de controale.

Căteva menţiuni:

Propunerea face referire la “spaţiu amplasat într-o clădire cu destinaţia de locuinţe”. Dacă citim textul, ne întrebăm dacă avem în vedere sau nu spaţiile de la parterul blocurilor şi dacă acestea intră sub o astfel de reglementare.

Dacă avem în vedere că art.40 se referă la schimbarea destinaţiei locuinţelor, spun că această propunere nu are în vedere aceste spaţii situate la parterul imobilelor, cu destinaţia de spaţii comerciale (nu şi cele care au apărut în holul de la intrarea în scări). Dacă iniţiativa ar avea în vedere şi aceste spaţii, este limpede că ne îndreptăm spre ceva greu de controlat.

În practică, există societăţi care au achiziţionat apartamente cu scopul de a desfăşura activităţi comerciale şi în care se desfăşoară activitate, existând toate avizele şi autorizaţiile necesare. Dacă unei astfel de societăţi i se “retrage” avizul sau acordul, este limpede că nu va rămâne în pasivitate.

Legislaţia în materie îi permite comerciantului să se adrese instanţei şi să solicite substituirea acordului, obligarea asociaţiei şi/sau proprietarului la plata contravalorii beneficiului nerealizat, la obligarea asociaţiei la plata investiţiilor realizate şi de ce nu la plata contravalorii imobilului ce a fost achiziţionat în acest scop (desfăşurare de activităţi comerciale).

În situaţia în care o astfel de acţiune ar fi admisă, asociaţia de proprietari (adică toţi proprietarii) vor fi într-o mare problemă. Pe de altă parte, intrarea asociaţiei în astfel de proceduri, vine la pachet cu costul aferent. Şi acest cost este suportat în cele din urmă de către toţi proprietarii.

Ar mai fi multe de spus, însă, în speranţa că o astfel de iniţiativă va fi drastic modificată, mă opresc.