Lucrările de reparaţii şi investiţiile în cadrul asociaţiilor de proprietari

Pare o nebuloasă totală în cadrul listelor de întreţinere, în condiţiile în care proprietarii nu au acces la informaţii, iar procesul de selecţie, desfăşurare, plată şi recepţie nu este unul transparent.

Aşa se face că, de cele mai multe ori, proprietarii constată în listele de plată că pe lângă consumurile curente au de achitat şi sume ce reprezintă contravaloarea unor lucrări şi/sau investiţii deşi nimeni nu a realizat o informare prealabilă sau mai grav astfel de investiţii nu au făcut obiectul unei decizii în cadrul unei adunări generale.

În mod evident, nimeni nu a aprobat o astfel de intervenţie, nimeni nu a constatat dacă intervenţia era necesară, dacă a fost realizată, dacă suma “negociată” era în concordanţă cu preţul de piaţă pentru o astfel de intervenţie etc.

La fel de surprinzător este şi faptul că, cu câteva comentarii, proprietarii plătesc, acceptă situaţia, evită să pună întrebări, evită să scrie nemulţumirea lor şi astfel “incidentul” se repetă lună de lună/an de an. În cele mai multe cazuri proprietarii constată că au de achitat sume pentru reparaţii/investiţii numai în situaţia în care acestea sunt semnificative din punct de vedere financiar şi nu pot fi ascunse sub forma de “cheltuieli administrative”, “cheltuieli gospodăreşti” sau comasate la rubrica “cheltuieli pe cotă”.

Proprietarii trebuie să cunoască faptul că reglementarea legală, respectiv Legea 230/2007 şi Normele de aplicare 1588/2007, prevăd atât procedura de realizare a unor astfel de intervenţii cât şi modul în care sumele aferente acestor intervenţii sunt aprobate. În concret, puţine sunt asociaţiile care respectă procedura, majoritatea punând proprietarii în faţa faptului împlinit.  

Încercăm o sinteză a procedurilor, astfel:

Cine decide reparaţia/investiţia – pentru reparaţiile programate, competenţa aparţine adunării generale, iar pentru intervenţiile de mică anvergură, urgente şi de o valoare mică, decizia aparţine comitetului executiv;

Cine stabileşte suma aferentă reparaţiilor/investiţiilor – comitetul executiv are obligaţia de a întocmi bugetul de venituri şi cheltuieli, buget ce este supus aprobării adunării generale;

Cine negociază şi în ce limite – comitetul executiv, în baza mandatului acordat de către adunarea generală, va negocia valoarea contractului, numărul de rate, lucrările ce urmează a fi executate, durata lucrărilor etc;

Cine semnează contractul – preşedintele asociaţiei de proprietari este persoana care angajează asociaţia în relaţiile cu terţii;

Cine efectuează plata – în baza contractului semnat şi a eventualelor rate, pe baza facturilor emise de prestator, administratorul, după obţinerea acceptului de plată din partea preşedintelui va realiza plata contravalorii facturii;

Cine supraveghează lucrarea – administratorul împreuna cu membrii comitetului au obligaţia de a supraveghea execuţia lucrărilor şi modul în care prestatorul îşi desfăşoară activitatea;   

Cine realizează recepţia – comisia de recepţie este formată din administrator, membru/membrii ai comitetului şi preşedintele asociaţiei; dacă lucrarea presupune lucrări ascunse (hidroizolaţia terasei) se realizează procese verbale intermediare;

Cum se recuperează sumele aferente reparaţiilor/investiţiilor – după planificarea lucrării, în listele de plată lunare, în rate, suma se introduce la plată astfel că fiecare apartament în funcţie de cota parte indiviză va avea de plată o sumă de bani. În situaţia în care asociaţia are constituit fond de reparaţii, suma aferentă lucrării/investiţiei se poate scădea din acest fond.

Observaţii – administratorul NU decide lucrările, NU negociază contracte şi NU angajează asociaţia în relaţiile cu terţii. Planificarea lucrărilor şi stabilirea priorităţii în realizarea acestora aparţine adunării generale, iar sumele aferente trebuie să se regăsească în cadrul bugetului de venituri şi cheltuieli, ce cade în sarcina comitetului a fi întocmit.

Dacă aveţi la avizier o listă de plată cu trei coloane (cheltuieli pe persoană, cheltuieli pe cotă şi total liste), dacă aveţi la avizier o listă srisă “de mână” sau dacă aveţi un administrator sau preşedinte care urlă şi ţipă dacă întrebaţi de cheltuielile blocului, AVEŢI O PROBLEMĂ: LIPSĂ DE TRANSPARENŢĂ.