Să devin sau nu membru al asociaţiei de proprietari?

Legea privind asociaţiile de proprietari vorbeşte şi face trimitere la proprietarul membru al asociaţiei de proprietari, aceasta fiind persoana care are drepturi şi obligaţii în raport cu asociaţia de proprietari.

Se pune astfel problema care sunt diferenţele între persoanele care deţin calitatea de membru, comparativ cu cele ce nu deţin această calitate.

Cum devin membru al asociaţiei

La momentul constituirii asociaţiei de proprietari, fiecare proprietar are posibilitatea de a semna acordul de asociere, semnătura sa echivalând cu dobândirea calităţii de membru al asociaţiei. Ulterior, legea prevede posibilitatea de a dobândi această calitate prin simpla formulare a unei cereri scrise, fără alte formalităţi.

Diferenţe între cele două categorii

Aceste diferenţe nu sunt multe dar sunt importante din punct de vedere al posibilităţii de implicare în luarea deciziilor la nivelul asociaţiei.

Astfel, diferenţa majoră este reprezentată de IMPOSIBILITATEA proprietarilor ce nu au calitatea de membru de a fi aleşi în funcţii de conducerere. Prin urmare acestora le este interzis a fi propuse ca făcând parte din comitetul executiv şi de a ocupa funcţia de preşedinte al asociaţiei.

Pe de altă parte, cel ce nu este membru nu va putea avea propuneri în cadrul adunărilor generale, putând însă participa. Prin urmare, acestei persoane îi va fi imposibil a pune pe ordinea de zi un punct care, poate, în esenţă ar fi util şi constructiv pentru activitatea curentă, deoarece nu are calitatea de membru.

Deciziile adunării generale sunt obligatorii şi pentru aceste persoane, care nu pot ridica niciun fel de pretenţie în condiţiile în care nu atacă în faţa instanţei de judecată respectiva hotărâre. Deci, pot ataca hotărârea dar dacă nu realizează un astfel de demers nu pot invoca în raport cu asociaţia din care fac parte faptul că nu sunt membrii ai acesteia.

Inexistenţa unei discriminări între cel ce deţine calitatea de membru şi cel ce nu o deţine, sub aspectul penalităţilor de întârziere

Din perspectiva existenţei unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei, Curtea Constituţională a tranşat această problemă în mai multe rânduri, reţinând că această susţinere a unei discriminări este lipsită de fundament, deoarece, potrivit dispoziţiilor art.24 alin. (4) din Legea nr.230/2007, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

Sub acest aspect, în jurisprudenţa sa, Curtea Constituţională a statuat că oricare dintre proprietari, indiferent că este sau nu membru al asociaţiei, are dreptul, potrivit art. 26 din lege, de a ataca în justiţie hotărârile care sunt de natură să îi prejudicieze interesele. Prin urmare, hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, prin care se stabilesc penalizările, sunt obligatorii şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei.

În consecinţă, trimiterile unui proprietar nemembru al asociaţiei referitoare la existenţa unei discriminări, în ceea ce priveşte plata penalizărilor, între proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari şi proprietarii nemembri ai asociaţiei este neîntemeiată, întrucât ambele categorii de proprietari au parte de acelaşi tratament juridic.

Caracterul obligatoriu al hotărârilor adunării generale

În cazul unui imobil cu mai multe locuinţe, proprietarii deţin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi, stabilă şi forţată, asupra celorlalte spaţii dintr-un condominiu.

Pornind de la această stare de coproprietate forţată asupra părţilor comune ale imobilului, precum şi de la necesitatea reprezentării intereselor proprietarilor în raporturile cu terţii furnizori de servicii, legiuitorul a reglementat posibilitatea înfiinţării asociaţiilor de proprietari, structuri asociative cu personalitate juridică ce au ca scop administrarea, folosirea, întreţinerea şi exploatarea imobilului în interesul tuturor proprietarilor. Astfel, din perspectiva scopului asociaţiei, caracterul obligatoriu al hotărârii asociaţiei de proprietari şi pentru proprietarii care nu sunt membri, precum şi posibilitatea de a se stabili un sistem propriu de penalizări reprezintă măsuri adecvate, necesare şi care păstrează un just echilibru între interesul colectiv al proprietarilor şi cel individual al fiecărui proprietar în parte.

Art.24 alin.(4): „Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.”