Se desfiinţează asociaţiile de proprietari fără preşedinte sau comitet? Există soluţii?

Responsabilitatea şi modul în care noua lege face trimitere la sancţiuni, au dus la prezentarea demisiilor celor angrenaţi în activitatea asociaţiilor de proprietari.

Dacă în ceea ce priveşte administratorii şi cenzorii, nu s-au înregistrat probleme majore (putând fi aleşi din afara asociaţiei), pentru cei implicaţi în comitetul executiv, există unele blocaje.

Comitetul executiv din care face parte şi preşedintele, nu poate fi format decât din proprietari ce deţin şi calitatea de membru al asociaţiei. Prin urmare, nu există posibilitatea legală ca un preşedinte să fie din afara asociaţiei, să fie chiriaş, să nu fie membru al acelei asociaţii sau să aibă o procură generală de administrare a unui apartament.

Nu poate fi ales preşedinte fiul, nepotul, nora etc dnei Coca de la 3, în condiţiile în care nu deţine calitatea de coproprietar.

Pentru a menţiona şi prevederea legală, facem trimitere la art.54 din Legea 196/2018 care arată că:

1) “Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietari.

2) Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât, numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci”.

Ce se desprinde din aceste menţiuni:

- comitetul (şi preşedintele) este ales de către adunarea generală;

- alegerea nu poate fi realizată pe bază de tabele nominale sau într-o alta formă, în afara unei adunări generale;

- alegerea nu poate viza decât membrii asociaţiei de proprietari (adică trebuie ca cel ales să fi semnat acordul de asociere sau să fi făcut cerere de aderare);

- nu pot face parte din comitet mai mult de 5 persoane;

- preşedintele face parte din comitet.

În situaţia în care preşedintele îşi prezintă demisia, care sunt posibilităţile de urmat pentru a nu bloca activitatea asociaţiei:

În cazul în care mandatul preşedintelui încetează înainte de termen (demisie), comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte, arată art.56 alin. 2.

În opinia mea, legiuitorul, din nou, a avut o scăpare, în condiţiile în care legea prevede proceduri şi termene ce depăşesc cu mult termenul de 5 zile pe de o parte, iar pe de altă parte, legiuitorul nu stabileşte nicio excepţie de la regula generală în acest caz. Prin urmare, comitetul trebuie să respecte întreaga procedură privind convocarea şi reconvocarea adunării generale în vederea alegerii unui preşedinte.

Cei aleşi în cadrul comitetului se vor găsi într-o dilemă: dacă vor stabili adunarea generală într-un termen de 5 zile, vor încălca prevederile legale privind modul de convocare şi termenul de convocare, iar dacă vor respecta termenele şi modul de convocare vor încălca termenul de 5 zile menţionat la art.56 alin 2.

Încă o dovadă a faptului că nimeni nu a gândit în concret această activitate, legea fiind făcută, din inerţie, doar pentru a mai bifa un act normativ.

În situaţia în care nu există un doritor, la modul pur teoretic, din cinci în cinci zile, comitetul ar avea obligaţia de a convoca adunarea generală în vederea alegerii unui preşedinte. În mod evident, nimeni nu va proceda astfel, rămânând ca atunci când există un doritor, să fie convocată adunarea generală.

Ce ne facem, în situaţia, tot mai des întâlnită, în care asociaţia nu are un preşedinte.

Vom analiza cele doua posibilităţi întâlnite:

a) asociaţia are comitet dar nu are preşedinte;

b) asociaţia nu are nici comitet şi nici preşedinte.

a) Dacă asociaţia are ales un comitet dar nu doreşte nimeni a se implica, prin ocuparea funcţiei de preşedinte, activitatea curentă se va putea desfăsura, însă cu anumite limitări.

Articolul 55 alin.2 din Legea 196/2018 menţionează: “Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari …”. Acest articol trebuie coroborat cu alin. 1, care face trimitere la atribuţiile comitetului, unde se punctează şi “duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere şi a regulamentului de condominiu”.

Prin urmare, nu există un text de lege care să facă precizarea că, în lipsa preşedintelui activitatea asociaţiei încetează şi asociaţia poate fi desfiinţată. Corelativ, nu există niciun text care să ne menţioneze faptul că, în lipsa preşedintelui, comitetul nu poate realiza conducerea şi angajarea asociaţiei într-un mod colectiv.

În condiţiile inexistenţei unui preşedinte, comitetul va convoca adunarea generală, care va lua toate deciziile pentru perioada următoare, decizii care să aibă un corespondent în bugetul de venituri şi cheltuieli, fiind astfel mandatat comitetul pentru desfăşurarea în bune condiţii a activităţii curente.

Nimic nu împiedică comitetul în a se întruni (obligatoriu lunar) pentru a decide, în baza mandatului primit de la adunarea generală. Decizia va fi una colectivă, în sensul că, fiecare membru semnează şi îşi asumă responsabilitatea deciziei. Pentru orice fel de activitate, semnatura majorităţii membrilor fiind necesară.

Astfel, semnătura preşedintelui este înlocuită cu semnătura colectivă (sau a majorităţii) membrilor comitetului executiv.

Să nu omitem faptul că, în cadrul art.55 alin.1 lit.n, legiuitorul a prevăzut faptul că, comitetul “gestionează situaţiile excepţionale şi de criză”. Până la urmă, lipsa unui preşedinte se poate încadra la o situaţie excepţională.

b) În situaţia în care asociaţia nu are comitet şi preşedinte, din nou, se face aplicarea modului de conducere colectiv, cu precizarea că în acest caz, avem în vedere adunarea generală, organul suprem de conducere.

Într-o astfel de ipoteză, avem în vedere prevederile art. 53 care precizează atribuţiile adunării generale. În opinia mea, nimic nu împiedică ca adunarea generală să fie convocata, de către un grup de iniţiativă, şi astfel, să fie luate decizii de urmat pentru perioada următoare, după care, din nou, se convoacă o adunare generală în care se analizează cele petrecute de la ultima adunare şi se ratifică activităţile desfăşurate între cele două adunări generale.

Prin deciziile adunării generale, se mandatează administratorul în vederea aducerii la îndeplinire a acestora. Adunarea generală poate decide asupra lucrărilor ce urmează a fi realizate, asupra costului şi prestatorului. Adunarea generală poate decide asupra cuantumului remuneraţiilor, asupra fondurilor şi asupra penalizărilor.

Din textul de lege se desprinde că, adunarea generală are toate pârghiile pentru a decide, şi în lipsa unui comitet. Poate pune în aplicare aceste decizii prin mandatarea administratorului. De asemenea nimic nu împiedică mandatarea unui proprietar în a realiza un anumit demers (negociere contract, transfer contracte furnizori etc).

În ceea ce priveşte listele lunare de plată, acestea urmează a fi afişate de către administrator cu semnătura sa şi a cenzorului. Nefiind ales un preşedinte, problemele corectitudinii, responsabilităţii şi a lipsei semnăturii preşedintelui, vor fi rezolvate în adunarea generală în care se ratifică şi sunt însuşite de adunarea generală acele liste de plată.

Sigur, într-o astfel de situaţie (lipsă comitet şi preşedinte) asociaţia îşi asumă un oarecare risc. Am în vedere imposibilitatea notării în cartea funciară a ipotecii legale în raport cu un restanţier şi se poate pune în discuţie o eventuală calitate, în ipoteza acţionării în judecată a unui terţ.

Faţă de cele de mai sus, fac menţiunea că, cine poate mai mult, poate şi mai puţin. Astfel, dacă comitetul are atribuţii şi poate mai mult în raport cu preşedintele, poate şi mai puţin, adică poate realiza şi atribuţiile preşedintelui. Dacă adunarea generală este organul suprem, în baza principiului enunţat mai sus, poate şi mai puţin, adică poate complini lipsa comitetului preluându-i atribuţiile (pe care de altfel, tot adunarea generală le stabileşte).

Nu există niciun motiv pentru care cineva să poată susţine că lipsa preşedintelui sau comitetului duce automat la desfiinţarea asociaţiei de proprietari.